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土地地目変更登記とは？
土地地目変更登記とは登記記録に登録されている地目について、利用目的の変更などによ
り変更したい場合に登録されている地目を現状に合わせて変更登記することです。
畑や田んぼなどの農地に家を建てる場合は農地を農地以外の目的に利用することになるの
で土地地目変更登記が必要になります。
不動産登記法では、登録されている地目と現状の使い方が異なった場合は1ヶ月以内に土
地地目変更登記をしなければならないと記載されていますので地目の変更に気づいた時は
なるべく早くご相談ください。
農地転用とは？
畑や田んぼなどの農地を農地以外（家を建てるなど）に利用したい時に、かならず必要に
なる申請のことです。
農地は国の農業保護政策により、届出や許可なく地目変更を行うことができません。
農地転用する際は必ず、農業委員会に申請をして、都道府県知事や農林水産大臣から許可
を得るか、農業委員会への届出が必要になります。
また、農地転用をしたからと言って「地目」が変更になっているわけではありません。
注目！
農地転用は行政書士、地目変更登記は土地家屋調査士と実施するための資格は
異なりますが、富澤土地家屋調査士事務所は行政書士と土地家屋調査士の2つ
の資格を保有しているため、農地転用、地目変更登記がワンストップで行えます。
農地転用の流れ
農地転用の流れは行う土地の区域によって異なります。市街化区域の場合は「届け出」、
市街化調整区域の場合は「許可申請」、農業振興区域の場合は最初に「除外申請」を行い、
その後に「許可申請」を行います。
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地目の種類について
不動産登記法上の地目の種類は、次のように全部で25種類あります。
| 宅地 | 建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地。 |
|---|---|
| 田 | 農耕地で用水を利用して耕作する土地。 |
| 畑 | 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地。 |
| 牧場 | 獣畜を放牧する土地をいう。牧畜のために使用する建物の敷地、牧草栽培地および林地などで、牧場地域内にあるものはすべて牧場とする。 |
| 原野 | 耕作の方法によらないで雑草・灌木類の生育する土地をいう。 |
| 塩田 | 海水を引き入れて塩を採取する土地をいう。 |
| 鉱泉地 | 鉱泉（温泉を含む）の湧出口およびその維持に必要な土地をいう。 |
| 池沼 | 灌漑用水でない水の貯留地。 |
| 山林 | 耕作の方法によらないで竹木の生育する土地をいう。 |
| 墓地 | 人の遺骸、遺骨を埋める土地をいう。 |
| 境内地 | 社寺の境内に属する土地で、本殿、拝殿、本堂、社務所、庫裏、教団事務所などの建築物がある一画の土地や参道として用いられる土地をいう。 |
| 運河用地 | 運河法第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地をいう。 |
| 第１号では水路用地および運河に属する道路、橋梁、堤防、護岸、物揚場、繋船場の築設に要する土地をいい、第２号では運河用通信、信号に要する土地をいう。 | |
| 水道用地 | もっぱら（ほとんど全部）給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、濾水場、そく水場、水道線路に要する土地をいう。 |
| 用悪水路 | 灌漑用または悪水排泄用の水路であり、耕地利用に必要な水路をいう。 |
| ため池 | 耕地灌漑用の用水貯溜池をいう。 |
| 堤 | 防水のために築造した堤防をいう。 |
| 境内地 | 社寺の境内に属する土地で、本殿、拝殿、本堂、社務所、庫裏、教団事務所などの建築物がある一画の土地や参道として用いられる土地をいう。 |
| 井溝（せいこう） | 田畝（でんぽ）または村落の間にある通水路をいう。 |
| 境内地 | 社寺の境内に属する土地で、本殿、拝殿、本堂、社務所、庫裏、教団事務所などの建築物がある一画の土地や参道として用いられる土地をいう。 |
| 保安林 | 森林法に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地をいう。 |
| 公衆用道路 | 一般交通の用に供する道路（道路法による道路であると否とを問わない）をいう。個人の所有する土地であっても、一般交通の用に供される土地は公衆用道路である。 |
| 公園 | 公衆の遊楽のために供する土地をいう。 |
| 鉄道用地 | 公衆の遊楽のために供する土地をいう。 |
| 学校用地 | 校舎、附属施設の敷地および運動場をいう。 |
| 雑種地 | 田、畑、宅地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、鉄道用地、学校用地、以上２２の地目のどれにもあてはまらない土地をいう。 |
費用について
地目変更登記のみの場合は3万円～ですが
筆数や難易度によって変動します。
農地転用も必要な場合は
別途届出・許可費用が必要になります。
農地転用・地目変更登記に関するよくある質問
山林を造成して宅地として売りたいのですが、地目を変更した方が良いのでしょうか？
売買するときに現況が宅地でも地目が山林のままだと、取引価格や融資に影響を与えます。
また、農地法４条、５条の許可や届け出をすることにより、農地を宅地として利用することができます。法務局に地目変更登記を申請する場合は農業委員会の許可書などを添付しなければなりません。書類が亡失しないうちに登記を済ませておきましょう。
地目と現状が1ヶ月以上前から合っていないのですが、今から地目変更登記を行ったら罰金がかかりますか？
罰金という形はありませんが不動産登記法に「地目変更の登記を怠ると１０万円以下の過料に処されます」と記載されています。しかし現状は、登記をしないことで過料になり、お金を取られたケースは少ないようです。
ですが、今後過料が行われる可能性は否定はできませんのでお早めに変更登記をすることをおすすめいたします。
土地の地目変更登記を自分でもできますか？
はい、ご自分で登記することも可能です。
登記簿には自宅の土地の地目が「宅地」になっていません。このままでもいいのですか？
宅地のはずの地目が違う場合は地目を変更する必要があります。不動産登記法で定められていますのでお早めに変更登記を行ってください。
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